Apro un thread sull'argomento del momento: i mutui.

C'e' un forum sul Corriere dove si condividono esperienze, cosi' ho deciso di sentire il parere della comunita' piu' figa del web.

Prima che vi dica la mia, ditemi la vostra...o anche no.

il mutuo ce l'ho.
è un mutuo per ristrutturare la prima casa.
non è abbastanza per coprire tutte le spese.
adesso l'impegno è convincere la banca a cacciare più soldi.
sono pronto a combattere...

Dico la mia perchè mi piace essere parte della comunità più figa del web.

Non ho mutui.

Però posso chiedere informazioni se serve.


Mi sorge un dubbio, vuoi parlare dei mutui che eventualmente abbiamo, di come rinegoziarli o estinguerli o cambiarli o del fatto che se in America un portoricano non paga il mutuo il mio titolo obbligazionario crolla?

Grazie Tatanka!

Come al solito non hai capito una cippa.

Ho fatto il mutuo con la EuroCrediNord, poi quando sono andato per pagare le rate la Banca non c'era più e mi hanno detto che Fazio e Fiorani avevano pagato i debiti di tutti prendendo i soldi dallo stipendio di Bossi.

Non c'ho capito un granchè ma non mi interessava capire, per una volta che andava bene...

Voglio parlare dei mutui che abbiamo.

La storia del portoricano e' talmente assurda che mi viene l'emicrania a parlarne.

E poi riguarda solo i ricchi come te che, oltre a non avere il mutuo, hanno pure dei portafogli obbligazionari contenenti Ninja bonds.

Argomento interessante, bravo Ponchiaz.
Io per adesso ci sto solo pensando (come al sesso, d'altra parte! )

Ok, mi chiamo fuori, razzisti.

Sulla storia del portoricano dico solo 2 cose:

- penso e spero di non avere ninja bonds nei fondi che ho ma non posso escluderlo perchè la trasparenza è l'ultima delle virtù delle banche/società di gestione
- la cosa scandalosa sono le società di rating o presunte tali che assegnano AAA a titoli contenenti il mutuo del portoricano. Di fatto il portoricano avrebbe una capacità di pagamento migliore di molte nazioni europee i cui titoli di stato non arrivano a AAA.

Non resisto, non accetto vi siano 3D in cui io non possa scrivere.

Se può interessare.

Mutuo Arancio era proposto dalla ING dicendo che avevano tassi inferiori al mercato e che avrebbero pagato loro la commissione di estinzione per chi voleva girare un mutuo esistente.

Mutui a tasso fisso o a tasso variabile?

Chi negli ultimi anni ha scelto il tasso variabile, ingolosito dalle basse percentuali di interesse, adesso ne stà pagando le conseguenze......

Secondo il mio modesto parere i mutui a tasso fisso sono sempre da preferire, specie negli anni scorsi in cui il costo del denaro è stato a livello decisamente basso. Se poi la durata del mutuo supera i 10 anni sono praticamente l'unica scelta.

Io tendenzialmente lo preferirei a tasso fisso.

per le ristrutturazioni non è semplice trovare tassi fissi... e poi costa un bel pezzo di più. è conveniente solo se salgono i tassi dopo che l'hai stipulato e l'hai fatto in un periodo favorevole. ho un amico che tratta immobili e il tasso fisso non lo vuole vedere. il tutto è molto opinabile...

No, dai Tatanka...illuminaci.

Eccoci nel vivo.

Alla fine, amici, contano solo due cose.

1. Quanto paghiamo alla fine del mutuo

2. Quale e' la nostra propensione al rischio.

Se abbiamo propensione al rischio da media in su, allora variabile tutta la vita. Con i fondamentali attuali dell'economia e soprattutto con l'avvento dell'euro, nel lungo periodo sono imbattbili.
Non si puo' citare i tassi al 15% degli anni '90, dall'avvento della moneta unica e soprattutto dei vincoli per starvi dentro direi che un costo del denaro pari al 6% e' gia' un numerone.
Il miglior momento per beccare un tasso fisso e' stato nel 2005, adesso farlo fisso sarebbe una cosa di cui pentirsi, essendo con buona probabilita' quasi allo scollinamento.

MA, se non abbiamo propensione al rischio e ci caghiamo sotto appena i tassi rialzano, tasso fisso. La banca e' felice che le si diano un pacco di soldi e noi stiamo piu' tranquilli. Dormire bene la notte e' una cosa per cui val la pena pagare.

Non dimentichiamo le premesse fondamentali per un tasso variabile.
Rata MAI al di sopra del 30% delle entrate del nucleo, ed io direi anche di guardare gli andamenti dei tassi ed eventualmente di stare ben al di sotto, al piu' si pensi alla durata come variabile per controllare la rata.
Di solito le banche che tanto odiamo in Italia applicano gia' questa regola, motivo per cui la percentuale di insolvenze da noi e' gia' molto bassa.
Ovvero: le banche sono piu'intelligenti dei sottoscrittori di mutuo che avrebbero la tendenza a farsi dare un mare di soldi considerando come fisso il tasso variabile per poi lamentarsi della sfiga.

Personalmente se mi trovassi oggi in condizioni di difficolta', piuttosto andrei a piangere da mamma, papa' o venderei qualcosa, ma resisterei alla tentazione di rinegoziare il mutuo, partendo dall'assunto che le banche (e i notai) COMUNQUE da questa situazione comunque possono solo voler lucrare.

Argomento interessante.
I mutui sono diventati d'obbligo per chi compra casa (ok non tutti, a diciamo che la maggior parte è costretto a farli) e la durata minima e almeno vent'anni...

Sulla scelta fra fisso e variabile io sono dell'idea che sia un terno al lotto: soprattutto perché con durate così lunghe e matematico che ci si troverà sia in un senso che nell'altro ad affrontare periodi in cui la nostra scelta si rivelerà peggiore dell'altra.

Secondo me bisogna valutare bene l'incidenza che la rata del mutuo avrà sulle entrate e poi valutare la scelta fra fisso e variabile: se non si ha troppo margine per gestire eventuali oscillazioni della stessa (come accade per un variabile) è meglio andare sul fisso (magari smenandoci qualcosa all'inizio), se invece si ha la possibilità di gestire oscillazioni al rialzo senza troppi problemi il variabile è una scelta auspicabile (soprattutto perché se scende si risparmia un po').
Faccio un esempio stupido e non verosimile per spiegare la mia teoria. Ipotizziamo che la cifra minima per vivere siano 800 euro al mese tolto il mutuo.
Con questa situazione:
- entrate 1800 euro
- fisso 900 euro
- variabile 700 euro
è vero che con il variabile si risparmiano 200 euro, ma se i tassi si rialzano si corre il rischio di superare ampiamente il fisso e quindi ritrovarisi nella situazione di avere difficiltà a campare con il restante.
Con questa situazione preferirei il variabile:
- entrate 2500 euro
- fisso 900 euro
- variabile 700 euro
in quantro se i tassi aumentassero si avrebbe un margine di movimento a coprire l'aumento (cosa che nel caso precedente non si avrebbe).

Per finire riporto la lettera inviata da una ragazza al corriere della sera, la cui storia non è finita bene:
Pubblichiamo la lettera di una trentenne, single, che dopo anni di affitto ha deciso di acquistare un appartamento a Milano. La sua storia, simile purtroppo a quella di tanti altri, dimostra come le macro-dinamiche economiche si riflettano sulla vita di tutti i giorni. Scelte, difficoltà, delusioni.
"Dopo anni di affitto buttato al vento finalmente decido di comprare la mia prima casa. È la primavera del 2005, i tassi dei mutui sono bassi e le banche li tirano dietro. Trovo una casa piccola ma che amo dal primo momento. Me la compro da sola, con le mie forze e il mio stipendio. La rata è pari all'affitto mensile che pagavo prima. I conti tornano, ho fatto la scelta giusta. Ma anche un grande errore: opto per un tasso variabile forte delle rassicurazioni delle banche e anche del commercialista, tutti certi che, se oscillazioni ci sarebbero state, il tasso variabile sarebbe sempre risultato più conveniente rispetto a quello fisso. A due anni di distanza la mia rata del mutuo è cresciuta quasi del 50%, passata da poco più di mille euro al mese agli oltre 1.550 dell'ultima pagata qualche giorno fa. Ho chiesto spiegazioni alla banca fin dal primo aumento e hanno continuato a rassicurarmi: «Ha fatto la scelta giusta». La realtà però è che ad ogni mezzo punto di aumento del costo del denaro deciso dalla Bce, la mia banca ha aumentato il mutuo di oltre 80 euro al mese.
Ho letto che ci potrebbe essere un ulteriore aumento del costo del denaro ai primi di settembre, il che significa che la prossima rata mi costerà più di 1.600 euro. Francamente mi sembra di essere finita nelle mani di usurai, i quali, essendo ufficialmente banche, sono legalmente autorizzati a decidere rialzi folli a spese della gente onesta. La Lombardia ha stanziato un fondo per i giovani che acquistano la prima casa, ma per ottenere i contributi bisogna essere sposato. E io, anche se trentenne, sono single e non ne ho diritto. Però le tasse le pago ugualmente. Oggi il costo della rata è diventato impossibile da sostenere, ho tagliato tutto quello che potevo tagliare dalle mie altre spese con sacrifici enormi pur di salvare la mia casa. Ma non ce la faccio più, è diventato un costo impossibile. Non ho potuto far altro che vendere la casa, la mia prima casa. Per fortuna ho trovato già l'acquirente che, come me, si è innamorato di quei 40 metri quadri. È l'ultima decisione che avrei voluto prendere, ma l'unica che mi permette di non finire nei guai con il Tribunale che te la porta via."

Ottimo intervento PTR.

Ritengo che il rapporto rata/introiti sia da tenere sotto il 30% anche in caso di tasso fisso, a compensazione di eventuali oscillazioni e/o spese impreviste che possano gravare sulle entrate.
Conta anche poi avere un'idea dei risparmi sui quali si puo' contare nei periodi di magra.
In generale, la mia opinione e' che svenarsi per la casa non sia una scelta raccomandabile.

Brutta storia quella da cui, in effetti, ho preso le mosse per questo thread: tuttavia credo che in quel caso la ragazza avesse fatto il passo piu' lungo della gamba soprattutto considerando che fino all'anno scorso anche sui muri c'era scritto che i tassi sarebbero cresciuti.

sono d'accordo. poco più di 1000 di rata di partenza sono una cifra impressionante. ma che stipendio ha la giovane?

Per carita', se mi aumentasse la rata di 500 Euro anch'io suderei un pochino.

Altro motivo per tenere una rata tendenzialmente bassa, l'aumento e' proporzionale alla rata stessa.

Additional food for thought: 1000 euro per un appartamento di 40 mq, forse un tantinello sproporzionata l'impresa, nel senso che anche quando hai finito di pagarla...sempre 40 mq sono con gli ovvi rischi che non sia "La casa della vita" a meno che non ti prepari per una vita solitaria.

Non ho tempo , ma che la rata aumenti del 50% in 2 anni è inverosimile .
Secondo me la lettera è una bufala .

Se si parte da un costo del denaro di 2.75 e da un inflazione intorno al 2% e da tassi del mutuo di 3,75% per il variabile e 5,25% per il fisso come nel 2005, scegliere il tasso variabile è da pelo sullo stomaco.....

Giusto il discorso fatto da Paul però un conto è partire da un'inflazione e da un costo del denaro alti al momento della stipula del mutuo, un conto è partire da valori molto bassi di inflazione e costo del denaro.

Partenza troppo alta.
La banca gli ha detto che sarebbero scesi? Mi sembravano già bassini alla partenza. Di buono c'è che le han detto che a settembre sarebbero saliti invece scenderanno (grazie al portoricano). Sperando non abbia già rinegoziato
Certo che un aumento del 50% a fronte di una variazione comunque piccola è una bella botta, deve aver scelto anche una durata lunghina.


Comunque quoto il Paul e Ponchiaz nell'analisi.

Non ho tempo, ma mi mi hai fatto sorgere il dubbio. Che sia un centennale?

Con banche e commercialista che le dicevano che sarebbero scesi..... mah.....

anche questa è una giusta osservazione.
io sto ristrutturando 53mq e sto spendendo una cifra che molti, anzi, credo tutti ritengono una follia, però sto dimensionando gli impianti in funzione del raddoppio della superficie: anche il piano sopra è mio... ehm... l'ipoteca relativa ai due piani è mia...

Stavo per farlo anch'io, poi mi sono censurato da solo!
Sei quasi peggio di Dragonheart!


Io tendenzialmente lo preferirei variabile.

Io tendenzialmente non so più che cosa preferire....

La tua banca deve essere fiera della casa che le stai comprando.
Come la mia del resto.

Per Paul, concordo con un fisso a 5 e rotti il momento era propizio, ma ricorda che la vera gara si gioca su tutta la lunghezza del mutuo.

Concordo anche con Virgus, secondo me la lettera e' una bazza.

La lettera della tizia, bufala o meno, genera parecchie osservazioni

"Me la compro da sola, con le mie forze e il mio stipendio"

Cosa vuol dire?

Non mi faccio regalare soldi dai miei? Ok, può essere una cosa positiva, anche se faccio fatica a capirla.

Non mi faccio prestare niente dai miei? Pirlata. Stabilisci con i tuoi quando e quanto restituire, loro non saranno usurai con te, tu restituisci tutto e l'orgoglio deve essere salvo.

La questione è ancora la propensione al rischio.

C'è una bella differenza fra "puttana Eva, potevo spendere meno" e "Ca220 non riesco più a pagarlo".

Come in un investimento c'è differenza fra "potevo guadagnare di più" e "dove ninja sono finiti i miei risparmi"

Sempre eventi sfavorevoli sono, ma diversi. Molto.

Esatto: bisogna considerare nella scelta della tipologia di mutuo che tale scelta ce la porteremo dietro per qualche lustro e quindi, per quanto possibile, cercare di ragionare sul lungo periodo e non prendere al volo senza pensarci l'occasione che sembra più propizia la momento.

E' sicuramente gonfiata.

Però un mutuo ventennale a tasso variabile stipulato nel 2005 con rata mensile di 500 euro è lievitato ad oggi a 670 euro!!!!

Ho avuto tempo

150000 Euro, ventennale 6% 1074 Euro/mese
150000 Euro, ventennale 10% 1447 Euro/mese

4% di variazione per variare la rata del 40%.

Alla fine che cosa sarebbe se non un anticipo sulla eredita'?

Battuta ma non molto. Se ci sono fratelli spesso son casini.

A casa mia ha funzionato che i (pochi) soldi dati a me a fondo perduto erano bilanciati da una somma uguale data a mio fratello con cui poteva farci quello che voleva.
Stessa cosa a parti invertite quando la casa l'ha comprata lui.

Ripeti il ragionamento sui suoceri, aggiungi i prestiti ai fondi perduti, recupera anticipi di TFR di entrambi, qualche zia magari la si trova per un prestito extra, fai i polsini alla canottiera e alla fine il mutuo è ridotto.

Sapere che Tatanka ha un fratello e' una rivelazione.

Chissa' la fatica che facevate per giocare a braccio di ferro.

Adesso ho tempo :

Mutuo decennale a far tempo da novembre 1999 , oggi si paga più o meno ( poco di più diciamo ... ) la medesima cifra rispetto alle primissime rate ma sempre meno rispetto all'estate 2000 .
Rispetto al giugno 2005 , nel 2007 si paga di più ma non certo il 50% e nemmeno il 30% .
La lettera è certamente farlocca .

Corny, ma il tasso di quanto è aumentato dal 2005 al 2007. Effettivamente un aumento del 33% è molto.

Letto su Repubblica di sabato scorso. Adesso cerco l'articolo e metto il link.

Complimenti per la discussione,

mi trovo, aimè (da un punto di vista di future spese), nella condizione di dover stipulare un mutuo (circa 120k €) tra un paio di mesi e onestamente le idee non sono delle più chiare:
- tasso fisso
- tasso variabile
- tasso misto

la propensione è verso un tasso fisso (anche se esistono tassi variabili con rata fissa ed eventuale aumento/diminuzione del numero delle rate..), ma da un lato stipulare un mutuo a tasso fisso in un momento di "picco" del costo del denaro mi lascia al quanto perplesso..

una domanda vorrei farvi:
- il mutuo è estinguibile in ogni momento senza alcun onere aggiuntivo? esiste la possibilità di estinguere parzialmente il mutuo (non credo..)? ad esempio: vinco 50k€ al gratta&vinci...


su dai, qualche consiglio...

p.s. il fatto di chiedere alla banca un prestito di 120k€ e ritrovarmi a pagarne 220 dopo tot anni mi fa pensare di essere di fronte ad un sistema molto vicino all'usura...

L'usura ti chiede 220 KEuri dopo un anno, se non prima.

La tua casa fra 20 anni dovrebbe valere più di 120 kEuri.

La Banca comunque sicuramente ci guadagna. E non poco.

Franz,

domani parliamo del tuo caso.

Tu nel frattempo scomoda tutti i parenti che hai e chiedi loro soldi.

Vediamo di ridurre i 120K

La comune frequentazione di VFB non crea alcun vincolo di parentela.

http://www.spaziomutui.com/bcerischio.htm


Nel frattempo a Settembre il tasso BCE dovrebbe passare dal 4 al 4,25%.

Franz, non è scritto da nessuna parte che i 120K ti servono per una casa.

Nel caso fosse per un'auto io ti do 120 Kvaffa.

Sai, ultimamente va di moda fare prestiti per comprare di tutto.....

Mutuo decennale a rata mensile ( quello che ho io ... ) :
Secondo la tua tabella l'aumento è del 7 % più o meno .
Secondo la mia esperienza , qualcosa di meno .

Comunque siamo LONTANISSIMI dal 50% della lettera farlocca o anche del 33% del quotidiano ( farlocco anch'esso ... ) che tu hai citato .

ci sono voci contrastanti in merito. potrebbe anche non essere. o meglio, potrebbe non essere che avvenga qs mese. però previsioni a lungo(?) termine danno per certo il 4,5% entro fine 2008.

Una volta c'erano le penali per l'estinzione di un mutuo prima del tempo (è incredibile comunque: perché se estingui prima un debito ti faccio pagagre la penale perché ci smeno sugli interessi...), adesso dovrebbe esserci una legge che obbliga le banche ad eliminare tali penali.

Se guardi il vent'anni rata mensile però i numeri sono gli stessi di Repubblica (considera il 4% invece del 3,75) per il 100000 e simili a quelli della lettera per il 200000.

Effettivamente passare dal 2% al 4% è stato un raddoppio del tasso, che per effetto dello spread corrisponde a passare da un 3,86 a 5,86, aumento superiore al 50%.

Domanda: confermate che lo spread sul variabile è quello o giù di lì?
Il tasso fisso a quanto è adesso?

Certo che il rischio preso con un variabile con il tasso al 2% era molto maggiore di quello che si prenderebbe adesso.